高低溫試驗(yàn)箱市場(chǎng)飽和度上升也成為趨勢(shì)

　　近日，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布廣州2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告顯示，2009年-2011年三年間，廣州樓市整體成交金額呈連續(xù)下降，其中2011年成交金額環(huán)比下降13%，整體吸納率僅為81%，趨近08年的歷史低位，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。

　　另外，世聯(lián)地產(chǎn)預(yù)測(cè)，在“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果”的基調(diào)下，2012年廣州十區(qū)二市將會(huì)有約10.8萬(wàn)套住宅產(chǎn)品上市。經(jīng)歷了搶售期、一次探底期、市場(chǎng)博弈期、轉(zhuǎn)折下行期四個(gè)階段的廣州樓市或?qū)⒚媾R庫(kù)存量再攀高峰的情況，2012廣州將進(jìn)入“去庫(kù)存時(shí)代”。

　　世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)廣州歷年商品住宅市場(chǎng)成交情況進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，2009年-2011年三年間，廣州樓市整體成交金額呈連續(xù)下降，其中2011年廣州十區(qū)2011年商品住宅成交面積557萬(wàn)平米，環(huán)比下降15%，全年成交金額746億元，環(huán)比下降13%。

　　與之相反，廣州房?jī)r(jià)整體上仍舊保持上升趨勢(shì)，但漲幅逐漸減小，至2011年樓市成交價(jià)格為13元/平米，上升幅度僅為2.7%，基本趨近與2010年水平，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)價(jià)值回歸成為趨勢(shì)（即投資價(jià)值減少）。分析認(rèn)為，受政府調(diào)控、消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期走低等因素影響，樓市成交呈現(xiàn)進(jìn)一步下滑，全年各區(qū)住宅成交呈現(xiàn)供大于求的特點(diǎn)。

　　逐月來(lái)看，廣州整體市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，僅一月開(kāi)發(fā)商搶售簽約較為理想，傳統(tǒng)成交集中月份4、5、9、10四個(gè)月成交并不理想，尤其是在十月過(guò)后消費(fèi)者心理預(yù)期大幅降低，成交出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。從吸納率方面來(lái)看，整體吸納率從三月開(kāi)始呈現(xiàn)一路下滑趨勢(shì)，至12月整體吸納率僅39%為全年值。

　　而成交金額和成交均價(jià)房民，2011年全年廣州市場(chǎng)分成四個(gè)階段，1月政策出臺(tái)前進(jìn)入短暫的搶購(gòu)期，市場(chǎng)表現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊高”；2至4月進(jìn)入一次探底期，市場(chǎng)表現(xiàn)為“量?jī)r(jià)齊降”；5至9月進(jìn)入市場(chǎng)博弈期，市場(chǎng)表現(xiàn)為成交量低位徘徊、成交均價(jià)震蕩；10月開(kāi)始市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折下行期，體現(xiàn)為整體消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始下降，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加重，市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊降”的趨勢(shì)形成。

　　就區(qū)域而言，去年廣州供應(yīng)主要集中在花都、番禺、南沙、白云四區(qū)，合計(jì)占整體供應(yīng)的82%。由于開(kāi)發(fā)商工期問(wèn)題及市場(chǎng)冷淡開(kāi)發(fā)商延遲銷售等原因，中心六區(qū)（白云區(qū)除外）在11、12月份有所放量，但整體看來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)仍以郊區(qū)為主力。

　　根據(jù)廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年廣州十區(qū)中有八個(gè)區(qū)住宅價(jià)格漲幅在17％-30%之間，各區(qū)域價(jià)格均呈現(xiàn)不同程度的上漲。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，2011年廣州市政府雖然完成了年度調(diào)控目標(biāo)，但主要因?yàn)樽≌�均價(jià)較低的周邊區(qū)域成交放量拉低了整體市場(chǎng)均價(jià)，所以市民并沒(méi)有感受到住宅市場(chǎng)價(jià)格下降。

　　整體來(lái)說(shuō)，由于2011年廣州市整體住宅市場(chǎng)走過(guò)了搶售期、一次探底期、市場(chǎng)博弈期、轉(zhuǎn)折下行期四個(gè)階段，總體市場(chǎng)下行趨勢(shì)已形成。同時(shí)，廣州住宅市場(chǎng)庫(kù)存量再攀高峰，未來(lái)開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存壓力增大，住宅價(jià)格下行概率較大，2012廣州將進(jìn)入“去庫(kù)存時(shí)代”。

　　世聯(lián)地產(chǎn)預(yù)測(cè)，在現(xiàn)階段政策不發(fā)生大的調(diào)整轉(zhuǎn)向的前提下，2012年廣州中心六區(qū)住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步放大荔灣區(qū)、白云區(qū)、天河區(qū)均有大量項(xiàng)目上市，周邊區(qū)域花都、番禺、增城供應(yīng)也將放量，初步統(tǒng)計(jì)廣州十區(qū)二市2012年將會(huì)有約10.8萬(wàn)套住宅產(chǎn)品上市。

　　由此可見(jiàn)，在限購(gòu)、限貸政策持續(xù)下，市場(chǎng)飽和度上升也成為趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”去庫(kù)存、政府積極敦促銀行執(zhí)行差別化信貸政策（對(duì)首次置業(yè)者給予信貸方面的優(yōu)惠）成為廣州市場(chǎng)健康發(fā)展主要焦點(diǎn)問(wèn)題。
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